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A.

 

Checkliste Grundstückskaufvertrag

 

Verkäufer/in: Verkäufer/in:

1. Name :__________________________ 1. Name :________________________

Vorname :__________________________ Vorname :________________________

Beruf :__________________________ Beruf :________________________

geb. am :__________________________ geb. am :________________________

wohnhaft :__________________________ wohnhaft :________________________

__________________________ ________________________

Bank: Kto.Nr. bei BLZ

Bevollmächtigte der Verkäufer/in:

Käufer/in Käufer/in

2. Name :__________________________ 2. Name :________________________

Vorname :__________________________ Vorname :________________________

Beruf :__________________________. Beruf :________________________

geb. am :__________________________ geb. am :________________________

wohnhaft :__________________________ wohnhaft :________________________

__________________________ ________________________

Miteigentumsanteil BGB-Gesellschaft

Kaufgegenstand: Zusätzlich für Wohnungseigentum:

Miteigentumsanteil :____________________

Straße Nr. :____________________ Sondereig. an Whg. Nr.:____________________

Ort/PLZ :____________________ Stellplatz Nr. :____________________

Amtsgericht :____________________

Grundbuchbezirk :____________________ Besonderheiten :____________________

Grundbuchblatt :____________________ _______________________________________

Kaufpreis €:___________________

Zahlung ohne Anderkonto (direkt)

Zahlung in einer Summe vor Übergabe am . . auf Anderkonto

Zahlung in zwei Raten; die erste am . . , die zweite vor Übergabe/am . .

Auszahlung abhängig von der Übergabebestätigung

Übergabe am:

nicht vermietet

Name des Mieters:

Mieter räumt zum _______________ Mietverhältnis wird übernommen.

Netto-Miete beträgt DM/€ _______________ Mieterliste wird mitgebracht

 

B.         Vorbereitung der Beurkundung -

 

1) Kaufvertragsdaten

Hierbei sollte insbesondere auf folgendes geachtet werden:

Der Notar ist auf die Informationen der Kaufvertragsarteien oder  des Maklers angewiesen. Er benötigt z.B. die genauen Daten der Vertragsparteien, die Objektsdaten, den Kaufpreis, den Übergabezeitpunkt etc., inzwischen außerdem auch die Steuer-ID-Nummer aller Beteiligten.

Am Besten benutzt man eine vorbereitete Checkliste, in die die notwendigen Angaben eingetragen werden. Diese sendet man an den Notar - wenn bekannt, , damit unverzüglich ein Kaufvertragsentwurf gefertigt werden kann. Das Muster einer derartigen Checkliste habe ich als Anlage beigefügt. Dies soll nur ein Vorschlag sein. Wichtig ist der Inhalt, nicht die Verwendung eines speziellen Musters. Die Verwendung eines derartigen Vordruckes verhindert, dass man wichtige Angaben vergisst.

Es hat sich bewährt, dass von Maklern angeforderte Entwürfe erst nur an den Makler versandt werden, damit dieser den Entwurf noch einmal durchsehen kann, ob seine Angaben richtig in den Entwurf aufgenommen worden sind. Danach erfolgt die Freigabe an das Notariat, die Entwürfe auch an die Parteien zu übersenden. Manche Makler ziehen es vor, die Entwürfe selbst direkt an die Parteien weiterzugeben.

 

2) Ausweise

Der Makler sollte die Parteien darauf hinweisen, zur Beurkundung gültige Ausweispapiere mitzubringen: diese sind i.d.R. der Bundespersonalausweis oder der Bundesreisepass. Führerscheine sind kein gültiger amtlicher Ausweis !

Nicht akzeptiert werden nicht staatliche Ausweise oder Kreditkarten. Ob der Ausweis gültig sein muss, liegt nicht  im Ermessen des Notars.

Erforderlich ist auch die ANgebe der steuerlichen ID.Nummern !!

 

3) Ausländer

Bei Ausländern ist unbedingt darauf zu achten, ob diese der deutschen Sprache hinreichend kundig sind. Es reicht beispielsweise nicht aus, dass diese lediglich gerade in einem Supermarkt einkaufen können. Die bei dem Notar verwendete Juristensprache ist schon für den deutschen Laien nicht ganz einfach zu verstehen. Bei Zweifeln an der Sprachfähigkeit eines der Beteiligten, sollte mit dem Notar Rücksprache genommen werden. Wenn keine ausreichenden Sprachkenntnisse vorhanden sind, muss ein Dolmetscher den gesamten Text übersetzen. Dies sollte dem Notariat frühzeitig bekannt gegeben werden, da dies einmal im Entwurf zu berücksichtigen ist, und zum anderen für die Beurkundung mehr Zeit reserviert werden muss.

Der Dolmetscher kann entweder ein vereidigter Dolmetscher sein oder auch ein Bekannter, der nicht verwandt oder verschwägert mit einer der Parteien sein darf. Dieser wird von dem Notar vor der Übersetzung vereidigt. Es ist hingegen auch ausreichend, dass sämtliche Parteien auf die Vereidigung verzichten.

4) Löschungsbewilligungen

Der Verkäufer sollte befragt werden, ob für die eingetragenen Rechte bereits Löschungsunterlagen, das heißt Löschungsbewilligungen und gegebenenfalls auch die Grundschuldbrief im Original vorliegen. Wenn derartige Unterlagen verloren gegangen sind, dauert es oft sehr lange, sie wieder zu beschaffen. Sie die Art die Unterlagen von den Kreditgeber noch nicht ausgehändigt werden, sollte der Notar beauftragt werden, sie gegebenenfalls einzuholen und als Treuhänder zu verwahren und zu verwenden.


 

5) Minderjährige

Auch, wenn Minderjährige auf Verkäufer- oder Käuferseite an einem Vertrag beteiligt sind, sollte frühzeitig der Notar informiert werden, damit er sich darauf einstellen kann. Er kann dann im Vorwege prüfen, ob die Eltern überhaupt das Kind vertreten dürfen oder ob nicht u.U. ein Pfleger vom Familiengericht ernannt werden muss. Ein derartiger Vertrag muss dann auch ggf. vom Familiengericht genehmigt werden. Hierzu bedarf es manchmal einer vorherigen Abstimmung mit dem Familiengericht, damit man nicht nach der Beurkundung eine böse Überraschung erlebt, wenn das Gericht dem Vertrag nicht zustimmen möchte. Das Gericht wird z.B. bei einer Beteiligung eines Minderjährigen auf Verkäuferseite darauf achten, dass der auf den Minderjährigen entfallende Kaufpreiserlös auf ein Sperrkonto überwiesen wird. Ähnliches gilt, wenn jemand unter Betreuung steht.

 

6) Wohnungseigentumsverwalter

Bei dem Verkauf von Wohnungseigentumsrechten ist oft die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters notwendig. Hier bedarf es der genauen Kenntnis, wer Verwalter der Anlage ist, welche Adresse und welche Tel.Nr. er hat. Dieses weiß i.d.R. der Verkäufer.

 

7) Nebengrundstücke

Bei dem Verkauf von z.B. Reihenhäusern sind oftmals Nebengrundstücke in anderen Grundbüchern gebucht. Dem Verkäufer gehört dann z.B. noch ein Miteigentumsanteil an einem Müllgrundstück, einer Zuwegung, einem Heizkraftwerk, einem Garagengrundstück etc. Dies sollte insbesondere bei der Vermittlung von Reihenhausgrundstücken erfragt werden, damit der Notar sämtliche Grundbücher gezielt einsehen kann.

8) Anliegerbescheinigung

Welche öffentlichen Lasten bzgl. des Kaufgegenstandes noch offen sind, erfährt man durch die Bescheinigung über Anliegerbeiträge, die man bei dem zuständigen Ortsamt beantragen kann.

9) Rechte in Abt. II

Es ist wichtig, dass der Notar möglichst zu einem frühen Zeitpunkt das Grundbuch einsehen kann. Er hat dann zur Beurkundung des Vertrages noch genügend Zeit, evtl. in Abt. II eingetragene Rechte, wie z.B. Baubeschränkungen, Wegerechte etc., genau zu überprüfen bzw. die Eintragungsbewilligung von dem Grundbuchamt besorgen zu können. Diese Eintragungsbewilligungen müssen oft mühselig aus den Grundakten herausgesucht werden, die sich zum Teil in den Archiven befinden. Es kann daher durchaus mehrere Tage dauern, diese zu bekommen.

Manchmal ist für einen Käufer mit kaufentscheidend, dass er den genauen Wortlaut dieser Bewilligung erfährt, z.B. bei einer Baubeschränkung für ein zu bebauendes Grundstück.

10 ) Verkauf vermietete Objekte und gewerbliche Immobilien:

 

Kauf entscheidend für den Käufer sind in aller Regel weniger der Zustand des Gebäudes und die Größe des Grundstückes als der Bestand der Mietverhältnisse.

Dabei kommt es sowohl auf die zu zahlende Soll-Miete wie auch die tatsächlich gezahlten Ist-Miete an. Zu prüfen sind daher nicht nur die Mietverträge, sondern auch die die Mietverträge, sondern auch die aktuellen Zahlungseingänge.

 

Bezüglich der Nebenkosten zu prüfen, ob sämtliche anfallenden Nebenkosten umgelegt werden und ob diese auch tatsächlich gezahlt werden. Die Höhe der Vorauszahlungen sollte mit den zu erwartenden Nebenkosten übereinstimmen.

 

Zu klären ist, ob neben den Mietverträgen noch mündliche Absprachen existieren, die Einfluss auf das Mietverhältnis haben.

 

Ferner ist zu prüfen, ob Kautionen hinterlegt wurden.